Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома – это не про «красивую галочку в отчете». Для людей сверху – это вопрос, будет ли у них каждый сезон вода на потолке, испорченные стены и вечные ведра в коридорах.

В Дальнегорске ситуация пошла по плохому сценарию: кровлю отремонтировали, контракт закрыли, акты подписали, деньги заплатили – а крыша продолжила течь.

Администрация городского округа, действуя в интересах жителей, обратилась в суд. Интересы заказчика сопровождала юридическая команда «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ». В итоге подрядчик был обязан устранить все дефекты кровли в рамках гарантийных обязательств и привести крышу в состояние, которое изначально и должно было быть по контракту.

Что было по контракту и что произошло в реальности

Муниципальный контракт с подрядчиком – ООО «ДСК “Армада”» – заключили на капитальный ремонт многоквартирного дома: ремонт кровли с соблюдением СНиПов, ГОСТов и всех профильных норм.

• Цена работ – почти 3 млн рублей.
• Результат – новая кровля, которая должна обеспечивать безопасное, безаварийное проживание людей.
• Гарантийный срок – 5 лет со дня приемки работ.

Фактически:

• в 2018 году работы приняли, акт подписали;
• уже весной 2019 года, с первыми серьезными осадками, пошли протечки:
  • квартиры № 70, 71, 78, 83, 85;
  • коридоры общих помещений;
  • лестничные клетки.

ТСЖ «Надежда+» одно за другим направляло обращения в администрацию, администрация – подрядчику. Протечки то «подлатали», то они появлялись снова, а переписка все больше напоминала замкнутый круг:

— «мы все устранили»,

— «нет, снова течет».

Как себя вел подрядчик

Подрядчик традиционно выбрал линию защиты «это не мы»:

• ссылался на посторонних лиц, якобы сверливших кровлю и нарушивших ее целостность;
• говорил о забитом мусором ливневом сливе;
• находил «трещины в плите», которые, по версии подрядчика, и были причиной протечек;
• в ответах неоднократно утверждал, что «дефектов покрытия не обнаружено».

При этом жильцы продолжали жить с мокрыми потолками, а акты осмотра от ТСЖ фиксировали очередные протечки после дождя или таяния снега, почти по копирке:

• течет в квартирах,
• течет в коридорах и на лестничных клетках,
• вода по стенам, лужи на полу, мокрые пятна.

Что мы сделали: от переписки – к экспертизе и суду

В таких историях важно не просто возмущаться, а грамотно выстраивать доказательства.

Команда «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ» помогла администрации:

1. Системно оформить претензионный порядок
   1. все обращения ТСЖ оформлялись,
   1. регулярно направлялись претензии подрядчику,
   1. фиксировались даты осадков, осмотров, протечек.
2. Фиксировать техническое состояние кровли не на словах, а документами
   1. комиссия с участием администрации, подрядчика и ТСЖ выходила на кровлю;
   1. составлялись акты обследований;
   1. фиксировались конкретные дефекты: отслоения, вспучивания, скопления воды, нарушение примыканий, проблемы с парапетом и т.д.
3. Назначить судебную экспертизу
   Суд поручил обследование кровли независимому эксперту.
   Эксперт не ограничился общими фразами, а прямо указал:
   1. основание из железобетонных плит не выровнено;
   1. рулонные материалы уложены с нарушением технологии, стыки негерметичны;
   1. примыкания к шахтам, выходам на кровлю, парапету – сделаны некачественно;
   1. водоприемные воронки внутренних водостоков не установлены;
   1. защитные козырьки и парапеты – не по проекту, не отвечают эксплуатации.
4. И главное: протекания кровли – прямой результат некачественно выполненных работ и несоблюдения норм.

Правовая позиция: гарантия – это не пустые слова в договоре

В суде мы опирались на базовые, но очень рабочие вещи:

• в договоре установлен гарантийный срок 5 лет на результат работ;
• в течение этого срока действует презумпция вины подрядчика (ст. 755 ГК РФ);
• чтобы уйти от ответственности, подрядчик должен доказать, что виноват не он, а:
  • нормальный износ,
  • неправильная эксплуатация,
  • вмешательство третьих лиц,
  • либо чужой некачественный ремонт.

Никаких реальных доказательств этому подрядчик не представил. Были лишь:

• общие ссылки на «мусор в ливневке»,
• рассказы про «трещины в плите»,
• заявления «при осмотре дефектов не обнаружено».

На фоне детальной экспертизы и длинной череды актов протечек эти доводы выглядели слабо.

Решение суда: подрядчик обязан устранить все недостатки за 10 дней

Суд учел:

• условия контракта и гарантийные обязательства;
• многократные протечки в период гарантийного срока;
• обширную переписку администрации, ТСЖ и подрядчика;
• заключение эксперта о множественных нарушениях норм и проектных решений.

И вынес решение:

• обязать подрядчика в течение 10 дней с момента вступления решения в силу:
  • устранить протечки в местах примыкания кровельного материала ко всем вентиляционным выходам;
  • устранить протечки в местах примыкания к тамбурам выходов на крышу;
  • выполнить гарантийный ремонт парапета крыши по всему периметру согласно ГОСТ 14918-80;
  • убрать причины скопления воды в желобе над одним из блоков дома.

Также с подрядчика взыскана госпошлина в доход бюджета.

Для администрации это означает одно: подрядчик обязан реально выполнить гарантийный ремонт, а не просто писать, что «все исправлено».

Что важно вынести другим заказчикам и управляющим организациям

1. Гарантийный срок – ваш главный рычаг

Если объект течет, крошится или разваливается в гарантийный период – это проблема подрядчика, пока он не докажет обратное.

2. Бумаги решают: акты, письма, претензии

Жалобы жильцов нужно не просто «принимать к сведению», а:

• оформлять акты осмотра;
• фиксировать даты осадков и проявления дефектов;
• направлять официальные претензии подрядчику.

3. Экспертиза ломает субъективные версии

Там, где подрядчик говорит «все в норме», а жильцы стоят с ведрами под потолком, экспертиза дает объективную картину и часто решает исход спора.

4. Не ждать «пока само пройдет»

Затягивание с фиксацией дефектов и обращением за защитой прав почти всегда играет на руку подрядчику. Важно действовать в рамках гарантийного срока и не давать проблеме «заглохнуть».

Если вы столкнулись с ситуацией, когда после капитального ремонта крыши дом продолжает заливать, а подрядчик отделывается формальными ответами – эту историю можно и нужно разворачивать в пользу заказчика.

Мы помогаем это делать каждый день: от грамотной фиксации дефектов до получения судебного решения, которое реально заставляет подрядчика исполнять гарантию.

Юридическая команда ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ